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將近50年的加強磚造老屋, 能不能繼續使用?
我剛剛購入一棟即將50年的加強磚造老屋, 是透天厝. 土地大約12坪, 蓋成兩層共24坪. 因為便宜所以買下. 我上網查加強磚造建築的使用年限, 就是50年.
房子買了正要整修, 按照使用年限來看, 這個房子該打掉重建. 但是加強磚造可以蓋四層樓以上, 這間房子也才兩層. 頂樓也沒有加蓋. 這房子的鄰居也都是50年的舊房子, 應該是當初一起蓋的. 鄰居好像也沒打算有甚麼行動. 我想真的需要全部敲掉重建嗎? 所以想請教大家:
加強磚造的50年使用期限是怎麼算出來的? 這50年適用於所有的加強磚造建築物嗎? 不管幾層樓都是50年嗎?
可以用甚麼方法判斷加強磚造房子的結構是 OK 的呢?
請有經驗的土木建築高手回答.
5 個解答
- ?Lv 71 十年前最愛解答
我以營建老兵，回答你的問題：
一、房屋之使用年限，基本上僅是稅捐單位邀請土木技師等專業人員為計算房屋稅之用,例如加強磚造的使用年限為50年，實際的使用年限依地基土質．建造結構．樓層高低（承重）．．．等計算而定，所謂百年建築即經得考驗道理在此；這使用年限50年並不適用於所有的加強磚造建築物，基本上它是平均值或中數，每一棟並不相同。
二、加強磚造房屋的樓高有一定的限制，與該地區之建蔽率及容積率息息相關，本案建議台端如無急迫性(如不拆會有結構問題)，建議請教專業人士，依我的經驗應以不要拆除為原則，否則，基地12坪 ，可能無法蓋回原面積（通常基地20坪 ，以建蔽率60%計算，房屋一樓基地約為12坪 ，容積率以180%計算，也只有36坪 ，因此原面積40坪>新面積36坪 ，且應支付新建成本約180萬元;故建議你以修繕方式辦理）。【註：建蔽率及容積率請向建管單位查詢，建蔽率60%及容積率以180%計算係估計值】
三、判斷加強磚造房子的結構是否 OK，屋齡大小與結構雖然未必跟「危樓」劃上等號，不過，經年累月下來，部分老屋的結構會隨之弱化，一定要再補強。震後可從3大審查點檢測，讓自己和家人住得更安心（簡易判斷住家結構之後，如果仍有疑問，可向各縣市結構技師、建築師公會請求鑑定幫助）：
1. 查看整棟大樓先詢問左鄰右舍、樓上樓下是否受到損害，再查看整棟大樓是否有異常傾斜、沈陷現象。檢查門窗是否被擠壓變形，牆壁有無龜裂，樑柱、樓板有無裂損。
2. 從一樓開始檢查從一樓處觀察樑與柱子間是否產生嚴重裂縫，或混凝土被壓碎剝落、鋼筋外露等現象。若住家一樓為開放空間挑高挑空設計，應更仔細檢查。
3. 檢查各樓層柱、樑、剪力牆等結構查看樑柱接合處、柱子的頂端或底部、是否有明顯的水平裂縫或錯位，門窗邊的柱子則注意門窗開口部位，是否產生45度斜向裂縫或混凝土剝落、鋼筋外露等現象。
四、希望我的回答你會滿意。
- 1 十年前
謝謝大家的意見, 其實基地是有19坪的, 但前面的空地用來當車位, 真正建物坐落的地方只有12坪.
以住三的 45% 建蔽率, 225% 容積率看來, 改建明顯不划算. 但是我現在就卡在要不要將它以修繕的名義來重新蓋成原來的樣子. 請大家為我解惑.
感謝!
- 高雄建築家Lv 41 十年前
1.你太急了
2.地坪才12坪...也在買...搞不好拆了之後想重蓋...去找建築師...建築師還潑你冷水...說這塊算畸零地...你怎麼辦?
3.有沒有畸零...我不知道...也懶得查...畢竟...坪數太小...12坪...若是住三,只能50%建闢率...1樓豈不剩6坪大小(約20m2)...當客廳都太小(約5*4m)...更別說還要裝一隻樓梯吧?
4.以前能亂蓋,不代表現在也能亂蓋,這就是老屋為何還值錢的地方...,但...不代表你那棟也算...
5.想要闖紅燈?拆屋違建?那日後不可能轉手而已吧?最重要的是...鄰房有一絲絲裂縫...就看他會不會call in拆除大隊囉...
