請問一下所謂的都市更新計劃,與區段徵收差別?

我就你發問的問題回答喔，儘量簡單扼要明白，有不懂的地方你再提問囉^^

首先先釐清一下一些專有名詞的定義，基本上都市更新計畫和區段徵收是不能做比較的。

1、都市更新計畫指的是在實施都市計畫的區域當中，因為社區或一定範圍內的建物發展已經老舊了，所以必須實施都市更新計畫，去更新舊市區的原貌。

2、你說的只發回40%的土地應該是指區段徵收，不管是市地重劃、一般徵收或區段徵收都是去實施「都市更新計畫」的一種「手段」。

所以簡單的來說，都市計畫是一個結果，而區段徵收是其中的一種「手段」。

基本上實施都市更新計畫的地方，土地的價值都會漲，因為這表示這一區會有新的公共設施建設，不過一般來說，都市更新計畫從開發到完成至少都要三、五年以上的期程，一般炒短線的投資客比較不會在初期進場投資，一般都是建設公司比較會在這方面投資。

結論：如果你們家有土地要被區段徵收的話，那其實應該要恭喜，因為目前來說，政府徵收土地是依據土地徵收條例在辦理的，而其中對於徵收的價格，並不是按照公告現值去補償原土地所有人，而是會依照「市值」去加成去發放徵收補償費。

但一般地主不會去選擇領錢，一般會選擇領回40%土地，因為經過區段徵收的土地，價格一翻都是二、三十倍的。

2008-08-30 18:26:43 補充：

我想針對上文最後一段話，我再做更嚴僅的一點點補充，會漲到二、三十倍的土地，一般都是有經過分區編定的變更，簡單的來說，就是本來可能是農地或是林地這種不能蓋房子的土地變更成可以變更蓋房子的地，才有可能有這樣子高倍數的漲幅。

所以如果你們家的土地本來就是建地的話，漲價的空間也許就沒有來得這麼大，不過經過徵收發還之後的土地，基本上還是會比原本的土地價值來得高的 。^_^

2008-09-17 14:54:14 補充：

1、我想這是每個人對都市更新的看法不同，我也認識很正派經營的建商，希望與你共勉之^^

2、我檢視了一下我的回答，我並沒有說地價漲幅很大的地段是在市中心，不過還請前賢多多指教

1.都市更新(市地重劃)跟區段徵收最根本的差別就是一個是重劃開發，另一個是政府為開發公共設施進去開發徵收

所以都市更新/市地重劃要有所謂的共同負擔，也就是地主共同支付開發的必要成本，而這部份的費用不是用現金而是用房地/土地來抵付的，在市地重劃裡面這部份又叫做抵費地(開發費用)

區段徵收則是政府為了取得公共設施用地將土地重新整理，而為了減低政府的徵收支出，所以一部份徵收款以現金發還一部份以整理好的土地抵徵收費用發回，因此叫做抵價地(徵收價款)

以上兩種方法都是建立在重新整理開發後的土地會因為良好的規劃興公共設施配置下，土地的價值會提高的前提，當然房地產市場不好就是假設前提錯誤投資失敗，所以淡海新市鎮才會賠得那麼慘，台中的許多重劃區也是等了很多年才解套

現在在市中心通常不會做區段徵收了，因為建成區光做區段徵收財務可行性不高，光是地上物補償就不夠了，加上有都市更新的容積獎勵手段，會提高土地的使用強度，基本上就是提高土地的價值

2008-08-30 22:47:35 補充：

1.目前實務上實施都市更新計畫的地方地價上漲的原因都是容積強度上昇，跟公共設施建設，很簡單因為現在絕大部份的都市更新都是民間自辦的開發案，誰去跟你沒事找事做公共設施，你不知道建商都很短視自利的嗎

2.區段徵收會翻二三十倍地方絕對不會是市中心啦，那種地方也不用做都市更新，都市更新也沒看過地價翻二三十倍的

所以根本是答非所問笑死人

1.政府收走我們的 60%的土地,然後給財團發展

ANS:既然為徵收,就不會給財團發展,其徵收主要的目的為公益 或公共事業.國防.重要設施等使用,不會給財團發展使用,否則徵收目的不符合徵收.徵用區段徵收

2.我們要出錢給付公共開發的的工程費

ANS:公共工程費理應給付,此為工程費用給付,好比投資報酬率,你好比股東之一

3.發回的 40%土地,與財團合建房子

ANS:發回土地若與財團合建房子,其價值不比往昔,公告現值至少漲一倍以上,況且領回的扺價地不會與財團合建,不符合徵收條例的規範

4.那我們土地房屋所有人有什好處?

ANS:買賣移轉時,第一次土地增值稅減徵40%,那是一大筆錢,再加上土地價值高於原來的土地價值很多,因此你所收獲的價值,是相當高的

2008-08-26 23:37:58 補充：

1.因為物價指數波動,公告地價當然會漲

2.政府要徵收土地,是因為有需要.有價值才要徵收,而且政府要付一筆徵收費給土地所權人,若没有價值,就不會付徵收費,若你是政府,你會如何作

3.都市計畫就是要有錢才能徵收才能計畫